浅析效力待定合同与可撤销、可变更合同的竞合

【案情】2010年6月，章某在广告栏上贴出房屋 出售广告，欲将其在某小区内的一套房屋出售。秦某与章某多次商谈并实地查看后与章某达成口头协议：双方约定秦某以10.5万元的价格购买该套房屋，由秦某 向章某交付5000元押金保证章某不能将房屋另卖他人，此押金日后算入购房款中，双方购买房屋不过户但需要办理买卖公证。2010年7月秦某依约向章某交 付了5000元，章某出具了收条，收条对房屋的价款及面积均作了说明。秦某与章某办理公证的过程中，因章某所持有的该套房屋的产权所有人是杨某，公证无法 进行。秦某即提出终止买卖合同，要求章某退还5000元押金。经审理查明:该套房屋杨某卖给了王某，王某向杨某交付了全部的房款，杨某将自己的产权证及房 屋交给了王某。王某后来也按照这种方式将房屋转手给了章某。因一系列的房屋买卖均未办理过户登记，因此章某手中的产权证上的所有人一直是杨某。2012年 2月因章某一直拒绝退还押金，秦某起诉到法院要求章某偿还押金及利息。

    【判决结果】判决支持原告诉请。

    【争议焦点】本案是一起因合同效力瑕疵而导致履行不能的民事纠纷，如何认定该房屋买卖的合同效力是本案的争议焦点。

    【评 析】围绕本案房屋买卖合同的效力问题，存在两种观点和认识。一种观点认为，此合同属于可撤销、可变更合同。究其原因有二：一是合同订立时存在一方当事人意 思与表示不一致或者不自由的情形（这样改的原因在于显失公平与欺诈、胁迫和趁人之危是并列的可变更、可撤销情形，而非种属概念），即一方以欺诈、胁迫的手 段或趁人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立合同。本案中章某在订立合同中存在欺诈的情形，未将房屋一直未过户到自己名下的事实告诉秦某，存在欺诈的 故意。因章某的这种隐瞒而使秦某陷入了认识错误，存在欺诈的情形。二是因重大误解而导致合同可撤销、可变更。本案中，章某并不知道商品房买卖需办理过户登 记才能转移所有权，发生物权变动的效力，而一直误认为自己就是所有权人，故章某主观上并不存在欺诈的故意。与此同时，秦某在购买房屋时对不动产登记制度也 是不清不楚、认识不足。不然双方也不会约定仅仅进行买卖合同公证而不进行房屋过户的变更登记，由此可见，章某和秦某均存在一定的认识错误，才导致了重大误 解发生，最终导致该合同履行不能。

    另一种观点认为，此合同应为无处分权人处分他人财产的效力待定的合同。《合同法》第五十一条规 定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”因章某未取得房屋的所有权，章某出售房屋的行为就 应当认定为无权处分他人财产的行为。若房产证上记载的所有权人杨某追认或章某事后完成了该争议房屋的产权过户登记，则该合同有效，否则该合同应为无效。此 时，章某既没有得到房产证上记载的所有权人杨某的追认，也没有通过补救方式完成相应的房产过户登记，因此，该房屋买卖合同在合同成立时的效力状态是不确定 的，应属于效力待定的合同。

    浅析本案，由于缺乏相关的法律知识和对相关政策不了解，章某卖房这种做法在当地是一种非常普遍的瑕疵行 为，当事人在受到一些生活既定情形影响下，极其容易做出某种行为而导致最终合同无效，但是说到恶意欺诈难免牵强。笔者认为，本案中该合同应当属于因重大误 解导致可撤销、可变更合同和无处分权人处分他人财产的效力待定合同竞合的情形。理由如下：我国《合同法》根据合同的效力的不同将合同分为为有效合同、效力 待定合同、可变更可撤销合同及无效合同四种类型，其中后三种属于效力有瑕疵合同。由于三种效力瑕疵合同的法律后果各不相同，应分别体现着立法者完全不同的 价值判断，因此民法学上一个不自觉的理论前提是：每一个合同的效力——不管是有效合同还是效力有瑕疵合同，不管是无效合同还是效力待定合同，抑或可变更可 撤销合同，相互间的界限是清晰的、确定无疑的，不应该有重合。[1]而现实社会的复杂性，突破了这种理论前提的预设，本案就是一起两种有瑕疵合同效力重叠 的典型例证。

    按照《民通意见》第六十八条的规定：“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错 误意思表示的，可以认定为欺诈行为。”第七十一条的规定：“行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后 果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解。”可见，欺诈成立的最重要的条件是一方行为人有主观上的故意，这种故意使得另一方行为人在任 何情况下都不知道自己掌握的事实。因重大误解而可撤销的合同一般具有以下几个要件：(1)误解一般是因受害方当事人自己的过失产生的，即由其不在意、不谨 慎造成的，而不是因为受到他人的欺骗或不正当影响造成的，这类合同发生误解的原因多是当事人缺乏必要的知识、技能、信息或者经验。(2)必须是要对合同的 内容构成重大的误解。(3)这类合同要能直接影响到当事人所应享有的权利和承担的义务，合同一旦履行就会使误解方的利益受到损害。(4)重大误解与合同的 订立或者合同条件存在因果关系。二者之间的根本区别在于：在重大误解的情况下，误解一方陷入错误认识是由于其自己的过失（非故意）造成的，而非受欺诈的结 果；在欺诈的情况下，受欺诈人陷人错误认识是由于他人实施欺诈行为而诱使自己作出非真实的意思表示，而非自己的过失造成的。而在本案中出卖方章某并不存在 欺诈的故意。[2]本案中，章某本人就是以仅交付房款，拿到转来的房产证实际占用房屋不进行房屋产权登记买到房屋的，这在当地是一种不正常的常态现象。章 某对“房屋买卖须进行登记方能取得房屋产权”这一法律规定没有认识，且一直认为房屋的产权是自己的，因此应当认定章某在出卖房屋的过程并非恶意欺诈。而买 受人秦某在购买房子的过程中，由于知识、经验和其他所限，对房屋产权须登记也是没有认识的，买受人秦某对房屋登记制度的不了解存在一定的过失。因此，该房 屋买卖合同应属重大误解的合同。从另一方面来看，杨某将房屋卖给王某，王某将房屋卖给章某，这个过程中均未办理房屋过户手续，房屋的所有权人登记的仍是杨 某。我国《物权法》明确规定了不动产的登记制度：“不动产登记是不动产的法定公示手段，是不动产物权设立、变更、转让和消灭的生效要件，是不动产物权依法 获得承认和保护的依据。”在法律上仅承认杨某为此套房屋法律上的所有权人。 那么章某是否可以通过善意取得制度获得该套房屋呢？答案是否定的。因为《物权 法》第一百零六条对善意取得规定如下：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不 动产或者动产的所有权：一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登 记，不需要登记的已经交付给受让人。由此可见，章某如果想通过善意取得该套房屋那么登记则是必须的要件。故王某将房屋转给章某，章某将房屋转给秦某的行为 均是无处分权的行为，其进行的房屋买卖均是典型的无处分权人处分他人财产的效力待定的合同。由此，笔者认为：该合同应当是存在重大误解的可撤销合同与无处 分权人处分他人财产的效力待定合同的竞合。但本案中，因为秦某是在合同成立一年之后向法院起诉的，秦某的撤销权已经丧失。因为撤销权的行使期限一年是除斥 期间，故在实际审理中并不必考虑可变更可撤销的情形，仅考虑效力待定的合同性质。

    综上所述，在合同效力如何认定这一问题上，效力有 瑕疵合同是在合同成立后，由于缺乏某些有效要件而不能如当事人所愿产生有效合同的效力，其中无效合同的认定应当是比较清楚的。对于可撤销、可变更的合同和 效力待定的合同两者之间的界限，在法律规定中也是比较清晰的，但实际运用中从如何确定合同类型及在具体案例如何操作这两个层面来讲，有一部分显然是存在竞 合的，实践中并不是少数。根据不同学者从不同角度来分析认定，则会产生不同的答案。民法基于意思自治原则，对于只涉及当事人而不涉及国家或第三人利益的意 思有缺陷的合同，其有效还是无效的选择权被赋予行为人自己。

    本案判决的依据：

    本案中秦某在得知章某出售的房 屋存在权利瑕疵的情况下，提出终止合同，行使的是单方解除权，解除的通知到达章某时，该房屋买卖合同即解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条合同 解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故法院支持了秦某 的诉讼请求。

    案件到此结束，但本案留给我们的思考还有很多。对于本案章某则是另一种状态，如何办理相关产权过户手续，使自己成为该房屋的所有权人，才是其应该考虑的重点。而这也是在解决实际问题中我们需要面对的新的问题。