湘潭中院发布物业服务合同纠纷案件

东莞清溪律师获悉以下事实

继去年5月推出后

继《关于物业服务合同纠纷案件审理的几点看法》之后

近日，湘潭市中级人民法院发布

《物业服务合同纠纷案件裁判观点之二》

为从司法角度全面化解社会矛盾

促进社会和谐发展

物业服务合同纠纷案件裁判观点之二

问题一：业主未缴纳物业费，是否应向物业服务商支付违约金？

裁判意见：业主无正当理由未按时缴纳物业费的，应当按照物业服务合同向物业服务单位支付违约金。判断业主拒付物业费的理由是否成立，应综合考虑物业服务提供者是否违反合同主要义务以及其提供的物业服务是否存在缺陷。业主以房屋空置或者无其他正当理由为由拒绝缴纳物业费的，应当按照物业服务合同支付违约金。

法律条款：《中华人民共和国民法典》第五百七十七条。当事人不履行合同义务或者不按照约定履行合同义务的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

问题二：如果业主因地下车库或楼道地面湿滑摔倒受伤，物业服务商是否需要赔偿？

裁判意见：物业服务商作为社区管理者，应当向业主履行法律规定的安全保卫义务。在社区管理中，对于安全隐患必须及时采取相应措施，如设置警示牌、张贴告示、清除安全隐患等。物业服务提供者未采取上述措施，造成业主摔伤、受伤的，物业服务提供者应当根据过错程度承担赔偿责任。

法律条文：《中华人民共和国民法典》第九百四十二条 物业服务提供者应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、保养、清洁、绿化、经营、管理业主的房屋。维护物业服务区域的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身和财产安全。

对物业服务区域内违反治安、环保、消防等相关法律法规的行为，物业服务提供者应当及时采取合理措施予以制止，并向有关管理部门报告并协助处理。

问题三：二手房转让后，原来所欠物业费由谁承担？

判断观点：二手房买卖合同中对物业费责任有具体约定的，以约定为准；房屋买卖合同中对此没有约定的，因原物业费属于原业主与物业服务商之间的约定，故此前所欠物业费由原业主向物业服务商支付。

法律条款：《中华人民共和国民法典》第四百六十五条 依法成立的合同受法律保护。

依法成立的合同仅对当事人具有法律约束力，法律另有规定的除外。

问题四：如果业主家发生火灾，物业管理公司有责任吗？

判断观点：物业服务提供者应当对管理区域内的共用消防设施设备、安全出口、走火通道等进行管理和维护，并按照法律规定、相关行业的规定，及时排查、消除火灾隐患。标准、物业服务合同协议。物业服务提供者对共用消防设施和消防通道的管理和维护存在缺陷或疏忽，导致消防栓无法放水、消防通道被堵塞等，影响和延误消防救援的；最终造成业主损失扩大，物业服务商犯了错误，应当承担相应责任。

法律条文：《中华人民共和国民法典》第九百四十二条 物业服务提供者应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、保养、清洁、绿化、经营、管理业主的房屋。维护物业服务区域的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身和财产安全。

对物业服务区域内违反治安、环保、消防等相关法律法规的行为，物业服务提供者应当及时采取合理措施予以制止，并向有关管理部门报告并协助处理。

问题5：业主未取得房产证，是否需要缴纳物业费？

裁判意见：是否取得房产证与缴纳房产费是两种不同的法律关系。办理房产证是业主与开发商之间的法律关系东莞清溪律师，缴纳物业费是业主与物业服务商之间的法律关系。两者不能混淆。业主虽尚未办理权属登记，但已享受物业服务提供者提供的物业服务的，应当向物业服务提供者缴纳物业费。对于房产权证的申请，可以依法向开发商单独主张权利。

法律条款：《物业管理条例》第四十一条 业主应当按照物业服务合同缴纳物业服务费。业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费的，业主应当按照约定承担缴纳物业服务费的连带责任。

已竣工但尚未销售、交付购房人的房产，物业服务费由建设单位缴纳。

问题六：业主能否以底层商铺油烟、噪音污染为由拒绝缴纳物业费？

裁判意见：物业服务商对商户油烟、噪音问题没有执法权。如果物业服务商主动向相关部门反映问题并与相关商户协调，则说明合同义务已经正确履行，业主不能以此为由拒绝缴纳物业费。物业服务提供者未履行上述义务的，其提供的物业服务存在一定缺陷，业主可以要求减少相应的物业费。

法律条文：《中华人民共和国民法典》第九百四十二条 物业服务提供者应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、保养、清洁、绿化、经营、管理业主的房屋。维护物业服务区域的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身和财产安全。

对物业服务区域内违反治安、环保、消防等相关法律法规的行为，物业服务提供者应当及时采取合理措施予以制止，并向有关管理部门报告并协助处理。

问题7：关于定期缴纳的物业服务费，诉讼时效起点如何确定？

裁判意见：物业服务提供者按照物业服务合同约定提供物业服务后，物业服务提供者享有债权，要求业主支付物业费。物业服务合同中的各期间债务在合同履行过程中相继发生。各期债务虽然相互关联，但比关联更具有可分离性和独立性。它们应被视为独立债务。因此，在诉讼时，从各债务履行期限届满日分别计算效果更为合理。物业服务提供者应当及时向业主提出履约要求，维护自身权益。

追缴物业服务费案件应当按照现行法律关于诉讼时效的规定审理，但诉讼时效的适用不宜过于严厉。例如，与同一物业服务商履行物业服务合同时，物业服务商向法院提交张贴的催收通知或短信、电话催收记录等证据，证明其已催收物业。业主或者使用人按照合同约定应当分期缴纳的费用。 ，如果主张诉讼时效抗辩的业主仅声称未收到催收通知，而无法提供其他证据证明物业服务人明显疏忽行使权利，则可以认定物业服务人提供者正在继续主张权利，其主张并未超过诉讼时效。 。

退出物业的物业服务商在物业搬迁前未及时收回物业费的，物业服务商除应向法院提交催收证据外，还应提交催收已有效送达的相关证据。给业主或财产使用者。证明物业服务商正在继续主张其权利。

法律条文：《中华人民共和国民法典》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。

诉讼时效期间从债权人知道或者应当知道权利受到损害、债务人知道之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但权利受到损害之日起已超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长期限。

第一百九十五条 有下列情形之一的，诉讼时效中断，诉讼时效期间从中断或者有关程序终止时起重新计算：

（一）债权人向债务人提出履约请求；

（二）义务人同意履行义务；

（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；

（四）其他与提起诉讼、申请仲裁具有同等效力的情形。

问题八：物业服务合同中约定的违约金或滞纳金过高，是否应当调整？

裁判意见：当业主主张物业服务合同中约定的违约金或滞纳金过高时，可以根据合同履行情况、违约金等因素??，本着公??平原则适当调整违约金。当事人的过错程度。

法律条款：《中华人民共和国民法典》第五百八十五条 当事人可以约定，一方违约时，根据违约情节向对方支付一定数额的违约金，并可以并商定违约损失赔偿金额的计算方法。

约定的违约金低于造成损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金高于造成损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求适当减少。

当事人约定延迟履行违约金的，违约方在支付违约金后也应当履行债务。

问题九：未经业主大会，业主委员会变更物业服务合同的决定是否有效？

裁判意见：业主委员会无权自行决定变更物业服务合同内容。物业服务合同内容变更，须经业主大会讨论批准。否则，变更后的合同内容对全体业主不产生法律效力。

法律条款：《中华人民共和国民法典》第二百七十八条：下列事项由业主共同决定：

（一）制定、修改业主大会议事规则；

（二）制定、修改管理规定；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选任、聘用、解聘物业服务企业或者其他管理人员；

（五）建筑物及附属设施维修资金的使用；

（六）筹集建筑物及附属设施维修资金；

（七）修缮、重建建筑物及附属设施；

（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；

（九）其他涉及共有、共同经营管理权的重大事项。

业主共同决定的事项东莞清溪律师，占专属面积三分之二以上、业主总数三分之二以上的业主应当参加投票。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经专属部分参与投票区四分之三以上业主和四分之三以上业主人数同意参与投票。前款其他事项的决定，应当经参加投票的专属区域业主过半数和参加投票的业主过半数同意。

《湖南省物业管理条例》第十五条业主大会决定下列事项：

……

（六）确定物业服务内容、标准和物业服务收费方案；

……

第二十条 业主委员会执行业主会议的决定，履行下列职责：

（一）召开业主大会会议，报告物业管理实施情况；

（二）代表业主与业主大会选定的物业服务企业签订物业服务合同；

（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督、协助物业服务企业履行物业服务合同；

（四）监督管理规定的实施；

（五）监督业主缴纳物业服务费及其他相关费用；

（六）组织、监督专项维修资金的征收和使用；

（七）业主大会交办的其他职责。

业主委员会会议必须有过半数委员出席，作出决定必须经全体委员过半数通过。业主委员会成员不得委托他人出席业主委员会会议。

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