2024年12月房地产法律新规动态：杭

时间：2025-01-05 20:56 作者：佚名【转载】

东莞清溪律师获悉以下事实

2024年

房地产法 – 十二月更新

1、房地产领域

监管概览

?【新规发布】《关于优化建设项目容积率及相关指标计算规则的通知》

?【新规发布】《关于印发深圳市商品房产权管理相关事宜处理办法的通知》

?【新规出炉】《哈尔滨市保障性住房分配管理办法（试行）》

法规概要

杭州市：《关于优化建设项目容积率及相关指标计算规则的通知》

2024年12月12日，杭州市规划和自然资源局发布《关于优化建设项目容积率及相关指标计算规则的通知》（以下简称《通知》），自2024年12月起施行。自2024年12月13日起，适用于杭州市新建、改建、扩建房屋建筑项目。《通知》主要内容如下：（一）优化容积率计算规则。符合最低停车配置标准的车位不计入容量。住宅用地项目在符合规定条件的前提下，允许将底层高架平台下空间作为停车功能东莞清溪律师，建筑基地面积、绿地面积、建筑层数、建筑高度的计算方法应进行相应优化；（二）提高施工质量。规定符合特定要求的住宅区正门大厅不计算在内。符合规定的开放式风雨廊道容量不计算，不计算建筑密度。从特定地下室到地面的有盖坡道不计算在内。有特殊要求的不予统计。规划条件明确采用全封闭阳台的，容积率按阳台水平投影的1/2计算；（三）强化配套设施。规定地块内建成后移交电力部门的变配电室、开关室、配电室，以及建成后按规定移交有关部门的公共服务配套设施，不包含在计算中。独立于建筑物并通向室外地面的楼梯和电梯井不包括在内。利用城市公共空间并向公众开放的公共走廊不计入容量；（四）鼓励公益捐助。鼓励地铁出入口、地上站厅、空中走廊24小时向公众开放的商业用地范围内与建筑物结合，给予不超过建筑面积3倍的奖励部分建成后将无偿移交相关部门管理。城市更新项目建设的公共服务设施不计入容量。按照规划要求配置的公共服务配套设施，在满足自身建设要求的基础上，给予建筑面积不超过无偿移交有关部门管理部分的三倍。完成。奖。

深圳市：《关于印发深圳市商品房产权管理有关事项处理办法的通知》

2024年12月20日，深圳市住建局印发《深圳市商品住房权益管理相关事项处理办法》（以下简称《办法》），将于1月起施行2025年2月2日起，《办法》主要内容如下：（一）明确适用范围。《办法》适用于深圳市经济适用住房商业产权管理的有关事项，包括经济适用住房全部产权的取得，以及因继承、婚姻状况变化等导致权利人变更等。 .; （二）明确经济适用住房权利人申请获得完全产权的条件。一、申请人是《房产证》或者经济适用住房《房产证》上登记的权利人，并有其他共同权利人的一致书面同意。二是签订十年以上的商品房销售合同。第三，由于抵押贷款是以一套经济适用商品房抵押的，因此必须取得抵押权人的书面同意。四是没有法规、规章和保障性商品房购销合同的规定，就无法取得完全产权的情况；（三）明确欠款计算公式。欠款为原市场价与原进货价（不含税）差额的50%，市价按原进货价除以70%计算； (4) 规定了继承和婚姻状况变更的处理。继承人可以选择对继承的房屋进行登记或申请取得，或继续占有和使用。因离婚导致配偶变更或业主变更的，需提供结婚证或离婚证等相关材料。

哈尔滨市：《哈尔滨市保障性住房分配管理办法（试行）》

2024年12月23日，哈尔滨市人民政府印发《哈尔滨市保障性住房分配管理办法（试行）》（以下简称《办法》），自印发之日起施行，有效期2年。《办法》共五章28条。主要内容如下：（一）配股价格。在保证项目资金总体平衡的前提下，市住建部门组织市发展改革、计划资源、财政、国资、税务等部门研究制定平均分配共识新建经济适用住房的价格根据建设单位的申请，报市政府审核后确定。新建经济适用住房的分配价格由成本、税收和利润组成。现有住房改建的经济适用住房的平均配价，由现有住房建设单位根据住房成本和周边房价等因素合理确定。经济适用住房实行每房一个价格并向社会公布；（二）面积标准。按照保持基本标准的原则，新建保障性住房单套建筑面积以70-110平方米为主，引进人才住房建筑面积可适当放宽。现有住房改建保障性住房时，按现有住房实际供应情况，单套建筑面积原则上不超过120平方米；（三）拨款管理。保障性住房实行安置制度，统一纳入全市网上住房备案系统管理。取得《哈尔滨市安置式经济适用住房购买资格通知书》的家庭才可以购买经济适用住房。每个申请家庭只能享受（包括购买、继承、捐赠等）一套经济适用住房；（四）封闭式管理。对保障性住房实行严格封闭管理，禁止以任何违反法律法规的形式将保障性住房改为商品房流入市场。通过继承、捐赠等方式获得其他保障性住房的，只能保留一套保障性住房，剩余的保障性住房由市政府按规定回购。购房家庭取得保障性住房房产证不满五年的，原则上不得申请回购。长期闲置、确需转让、或因辞职等原因离开机关、企业的，市政府可按规定回购，然后分配给符合条件的家庭。回购价格按照原购买价+利息-房屋折旧的原则计算。重置价格根据房屋回购价格，结合经营管理成??本等因素合理确定。长期未出售的安置型经济适用住房可以转换为经济适用租赁住房。承租人愿意购买的，符合申请条件的，可以优先购买。经济适用住房交付使用后，购买人应当按照规定缴纳住房专项维修资金、物业服务费和公用事业费。经济适用住房不得用于生产经营。购房家庭不得擅自改变房屋主体和承重结构。保障性住房纳入街道、社区管理，购房者享受相应的落户、子女教育等基本公共服务。

2、建筑工程领域

监管概览

?【新规出炉】《湖北省建设工程消防设计审查验收管理暂行办法》

?【新规发布】《山东省建设工程质量检验管理实施细则》

?【新规发布】《关于发布低碳建筑评价标准的通知》

法规概要

湖北省：《湖北省建设工程消防设计审查验收管理暂行办法》

2024年12月7日，湖北省住房和城乡建设厅印发《湖北省建设项目消防设计审查验收管理暂行办法》（以下简称《暂行办法》）自2025年1月1日起施行。《湖北省建设项目消防设计审查验收管理暂行办法》（鄂建文[2021] 2020年6月1日公布的第16号规定同时废止。《暂行办法》主要内容如下：（一）明确市（州）分类分级管理项目范围。修订后，明确了重大工程和火灾风险等级高的建设项目的管理办法，采取市（州）、县（区）分级的办法，避免属地管理模式中存在的一些问题，如：大型商业项目。综合体的消防检查问题；（2）修改了特种消防设计专家评审内容。按照部令58号的要求，对专项消防设计专家评审的相关内容进行了修订，特别是对历史建筑、文化街区的专项消防设计进行了规定，包括物理结构等技术要求。测试验证已明确；（三）明确其他建设项目的总体工程范围。根据部令58号规定，对部分消防安全技术要求较低的项目修改为免予施工图审查，实行备案和抽查制度，实行分类管理；（四）修改《建设工程竣工验收消防检查报告》，原检查报告是否存在？对于能够真实反映项目情况的问题，修订后细化了检查内容，分为工程资料检查和现场检查，确保检查结果的真实性，减少多次检查不合格的情况；（五）调整《建设工程竣工验收报告》相关内容根据《建设工程消防设计审查验收工作规则》，对《建设工程竣工验收报告》内容进行调整，更加简化，只需建设单位或检验技术服务单位签字盖章，减少印章使用次数，提高报告质量。

山东省：《山东省建设工程质量检验管理实施细则》

2024年12月16日，山东省住房和城乡建设厅印发《山东省建设工程质量检验管理实施细则》（以下简称《实施细则》），自2025年2月1日起施行《细则》主要内容如下：（一）检测机构资质分为综合资质和专项资质。申请资质的单位必须具有独立法人资格，并符合人员、设备、检测场地等要求。资质证书有效期5年清溪镇律师，检测机构需在有效期内申请延续或变更资质; （二）检测机构和人员必须遵守有关法律、法规和标准，并具有专业能力；检测机构与建设、施工、监理单位不得有隶属关系或者利害关系的，禁止推荐。或监督建筑材料、构件和设备的生产；委托人与检测机构应签订明确的合同，约定检测项目、费用、双方的权利和义务等；规定检测报告必须清晰、准确，并由合格人员签字。应加装专用密封件和接缝密封件，以确保其有效性；（三）县级以上住房城乡建设主管部门对检测机构实施动态监管，包括专项检查、抽查等；对于违反规定的检测机构，主管部门可以采取取消资质、行政处罚等一系列措施；不合格的检测报告不得作为验收依据，违规机构和人员将被列入黑名单并予以重点监管；（四）违反有关法律法规的行为，将依法给予处罚，处罚依据包括《中华人民共和国建筑法》等法律法规；对出具虚假检测报告的相关机构和人员，将依法追究责任。

重庆市：《关于发布低碳建筑评价标准的通知》

2024年12月11日，重庆市住房城乡建设委员会下发《关于发布低碳建筑评价标准的通知》（以下简称《通知》）。《通知》适用于民用建筑低碳性能评价。自2025年3月1日起施行。《通知》主要内容如下：（一）根据新标准，低碳建筑评价分为预评价和评价两个步骤。预评价应当在建设项目施工图设计完成后进行，并在建筑物投入使用一年且利用率达到80%以上后进行评价；（二）与原评价标准相比，新标准将低碳建设等指标调整为低碳设计、低碳材料、低碳建筑、低碳四类绩效指标操作和维护。新增建筑节能率、建筑节水率、绿色建材应用比例、可重复利用材料使用率等指标，作为低碳建筑的基本要求；（3）低碳建筑等级应从低到高分为基本等级。、一星级、二星级、三星级四个等级。当所有控制项目要求均满足时，低碳建筑等级应为基础等级。一星级、二星级、三星级低碳建筑在满足相关基本要求的前提下，低碳设计等四类绩效指标得分要求分别达到60%、70%、分别占总分的85%。

3. 物业领域

监管概览

?【新规发布】《关于印发西安市旧式住宅电梯更新改造实施方案的通知》

法规概要

西安市：《关于印发西安市旧式住宅电梯更新改造实施方案的通知》

2024年12月3日，西安市住房和城乡建设局、西安市发展和改革委员会、西安市市场监督管理局联合印发《关于印发实施意见的通知》《西安市旧有住宅电梯更新改造方案》（以下简称《通知》）自印发之日起施行，有效期至12月31日， 2027年《通知》主要内容如下：（一）明确更新改造范围和标准，重点关注使用年限15年以上的旧式住宅电梯，特别是使用年限15年以上的旧式住宅电梯。更新标准要求新电梯符合《电梯制造与安装安全规范》及相关法律规定，保修期不少于5年；（2）明确各级政府及有关部门的职责。西安市住房和城乡建设部门负责总体协调和监督，区、县政府负责具体实施和监督管理。物业服务公司或业主委员会可以作为项目的实施主体；（三）明确申请和实施主体。旧电梯改造工程以住宅单元为主。相关业主集体申请。物业或业主委员会可以作为实施主体，并与实施主体签订委托协议；（四）明确资金来源。装修改造资金可通过住房专项维修资金、住房公积金、银行贷款、广告收入等多种渠道筹集。政府鼓励社会资本参与；（五）明确实施流程。前期准备包括需求映射、安全评估和投票，以确保各方在项目启动前达成一致。设计方案需要公开并根据反馈进行调整，以确保透明度。实施单位向区、县住房建设部门提交审核材料，审核通过后开始施工。工程建设要确保质量和安全。竣工后，有关部门予以受理并颁发电梯登记证书。符合条件的项目可享受国家和省级政策补贴，减轻业主资金压力；（六）明确保障措施。地方政府要加强项目的组织协调，确保资金投入和实施的透明度、合规性。通过媒体宣传，提高居民的安全意识和装修意愿，调动业主的积极性。

4、行业信息

信息概览

?中央政治局：多项政策助力房地产市场止跌企稳

?中植研究院：2025年政策持续强化有望带动房地产市场预期复苏

信息汇总

中央政治局：多项政策助力房地产市场止跌企稳

2024年12月9日，中共中央政治局召开会议，分析研究2025年经济工作。会议强调，要稳定房地产市场。再次释放稳定房地产市场的积极信号。党中央多次部署措施继续促进房地产市场稳定发展，包括降低住房贷款利率、降低首付比例、取消限购、限售等政策，积极推动房地产市场稳定发展。市场。北上广深等一线城市房地产市场回暖，二手房、新房交易活跃，销量和价格回升。南京、成都等其他二线城市也出现积极变化，市场销售逐步恢复。房地产业商务活动和市场预期指数上升，表明市场信心有所恢复，房价有望保持稳定或上涨。随着市场需求变化，政府强调建设“好房子”，推动绿色低碳、智能安全住房发展，鼓励采用新技术和高质量建设，提高住房质量。总体来看，政策有效促进了房地产市场企稳，市场信心逐步恢复，未来将聚焦高质量可持续发展。

中国指数研究院：2025年政策持续强化有望带动房地产市场预期复苏

2024年19日，中国指数研究院发布《中国房地产市场2024年总结及2025年展望》和《中国物业管理行业市场总结及2025年趋势展望》。 2024年，我国房地产市场整体仍将呈现调整趋势。前三季度新房销售同比大幅下降，但四季度以来，核心城市市场明显升温。 2025年，政策层面释放了更加坚决的稳定楼市基调。随着政策的加强，房地产市场有望实现预期的复苏，但房地产市场销售规模的恢复仍面临诸多挑战。在此形势下，预计2025年全国商品房销售面积同比下降6.3%。市场销售的恢复速度取决于已出台政策的推动和落实。如果城中村改造和存量房收缴加快，居民购房意愿就会提高。 2025年，全国商品房销售面积或将停止下降。同时，由于土地供应萎缩、房企资金压力和库存高企，短期建设投资下降趋势难以改变。明年盘活闲置土地政策的落实进展，是推动市场进入新周期、稳定建设投资的关键因素。 2024年，我国物业管理行业将转向高质量发展。展望2025年，内部竞争将加剧，企业将提高服务质量和价格竞争力。多元化服务聚焦优势领域，科技赋能加速硬件创新。资本市场上，地方国有地产企业整合上市不断，民营企业面临发展机遇。同时，产业政策将鼓励“物业+生活”服务，但监管政策需谨慎出台。

团队介绍

导演刘宁

主要执业领域：金融、房地产、科技创新、不良资产、建设工程、收购/兼并及争议解决等。

上海国际仲裁中心仲裁员、上海仲裁委员会仲裁员、南京、苏州、无锡、常州、泰州、苏州、珠海、南昌、泰州、合肥、重庆、鹰潭、沉阳、襄阳、南通仲裁委员会仲裁员和景德镇；上海市普陀区人民政府、中共上海市金融工作委员会、上海市地方金融监督管理局、中共上海市科学技术工作委员会、上海市科学技术委员会为外部法人顾问；上海市普陀区人民政府行政复议会议委员会委员；复旦大学法学学位行业导师、南昌大学法学院客座教授；中国建筑业协会法律服务与纠纷调解工作委员会调解员、中国证券资本市场法律服务中心调解员、上海国际贸易促进商事调解中心调解员、中国仲裁法研究会会员上海市律师协会房地产业务研究委员会副主任；上海复旦大学校友会法律校友会副会长；复旦大学校友会法学院分会第三届理事会副会长。

李鑫合伙人