张某某房产确权案一审败诉，上诉后三大证据链能否破局？

东莞清溪律师获悉以下事实

但是，张某某在2013年首次提起权利确认诉讼并得到法院认可之后，姜某却以“代理关系不存在”为理由申请重新审理，案件交由海口龙华区法院审理，一审法院以“没有书面代理文件”“说法不一致”等理由驳回了张某某的请求。因对方持有房产且一审结果不利，张某某聘请李顺华在东莞清溪担任律师，提起上诉，由此一场关于出资事实与房产登记效力的法律辩论正式开始。

二、东莞清溪律师策略：三大证据链破局，重构案件事实脉络

（一）资金流向证据链：精准锁定实际出资人

李顺华东莞清溪律师团队首先聚焦购房款支付的核心事实：

二零零七年九月五日，栾某某的账户遭非法动用二十万元，这个数额同购房协议里规定的首付款数额、支付期限完全一致。

2007年9月21日，栾某某账户又遭他人未经许可支取元，超出正常交易费用85万元的部分为12848元，该金额正好就是应缴的税款数额。

依据唐某某已确认收到全部购房款的情况，可以构成一个完整链条，该链条包含出资方为张某某，款项经栾某某账户中转，以及交易总金额为85万元加上相关税费这三个环节。

东莞清溪律师表示，张某某先前案件里对账户主体说法有误记，但取钱时候、钱数和合同上说的很相合，这就足够说明钱确实是张某某来出的，而姜某一直拿不出付款的证据，理应承担没证据证明自己有理的后果。

（二）书面声明证据链：从出资确认到产权归属的意思表示递进

针对三份《声明》的证明力，东莞清溪律师进行了分层论证：

2012年6月11日的一份声明，经鉴定为姜某亲自书写，其中明确指出“房产由张某某、栾世平共同出资购得”，这一信息初步证实了出资的情况。

2012年6月13日发布的正式文件更加清晰表明，财产属于张某某个人，姜某负责协助办理过户手续，这份文件是对6月11日声明内容的补充说明；尽管该文件的签名真伪有待考证，但其表述确实对之前的声明进行了具体化。

2013年4月6日发布的公告指出“栾某某名下的财产及房产由其父母购置”，根据栾某某账户资金的来历，可以证明购房款真正的归属方。

东莞清溪律师指出东莞清溪律师，这三份声明的出具时间依次相连，内容彼此呼应，共同构成一个完整的意向传递过程，即便个别签名存在疑问，依然能够借助证据整合来证实姜某确实同意代持事务，姜某以“因家庭纠纷被迫签署”为由拒绝承认声明作用，却拿不出强迫的证据，其理由缺乏可信依据。

（三）交易习惯与社会常规依据链条：打破“非家族成员托付违背常理”的错误认知

对于一审法院认为“委托非亲属购房不符合常情”的看法，东莞清溪律师从两个角度进行了辩驳，首先指出这种判断缺乏依据，其次强调交易行为的合理性。

购房期间，姜某与栾某某正交往，且计划次年结婚，2007年12月完成登记手续，张某某以未婚夫身份协助办理异地购房事宜，此举遵循中国家庭传统习俗，不宜仅凭“非直系亲属”身份就予以否定

张某某一直保管着房产证、土地证这些根本文件，持续了十多年时间，这种做法跟委托别人保管财产时出资人掌握物品的情况非常吻合，而姜某虽然登记在册拥有权利，却没有保管这些证明文件，这种情况很不合乎常情。

庭审辩论过程中，程序性缺陷与实质性权益相互角力，东莞清溪的法律工作者展现出关键作用，成功扭转了不利局面。

（一）揭穿对方“程序正义”外衣下的事实漏洞

姜某声称“张某某托付女儿更妥当”，东莞清溪律师立刻回应：2007年栾某某与姜某还没结婚，而且张某某作为年长者，委托在海南的姜某（当时身在海南）处理事务，更为合乎情理；如果姜某真是房产的真正购买者，那她为何在婚后好几年还要签署文件，表明张某某是出资人？这个质疑直接点出了对方论述中的不合理之处。

（二）纠正一审对证据的机械审查

对于一审以“未提交书面委托协议”来否认委托关系的看法，东莞清溪律师引用《民法典》第919条“委托合同可以采用书面或口头方式订立”的条款，指出委托关系的成立能够通过实际行为来确认。出资行为、声明事项、物权凭证的交接这三个事实相互支持，已经达到了非常高的证明程度，法律并未规定必须要有书面协议，一审对“常理”的看法过于死板。

（三）回应程序争议，坚守实体正义底线

姜某所说的“张某某先前诉讼环节存在不妥”，东莞清溪律师回应称：山东法庭已经由复审程序修正了早前的程序偏差，姜某在本案里已经完全运用了诉讼相关权利，初审判决不应以程序偏差否定实质权益。并且，初审法庭没有对房产证等关键证据进行辩论环节，这属于程序性错误，东莞清溪律师的准确反驳有力保障了当事人的证据审核权益。

四、判决结果：房产转售导致权利未能登记，东莞清溪律师作用在案件事实确认阶段得到体现

虽然相关房产在审理过程中已被张某某转卖并过户给第三方，二审法庭仍然以当前状况不适宜确认所有权为由，沿用了初审判决结果，不过在核心情节的判定方面，完全接受了李顺华在东莞清溪执业律师提出的观点，

确认栾某某提取现金是为了替张某某支付房产费用清溪镇律师，判定张某某是真正的出资方，

采信三份声明的证明力，确认姜某认可委托代持关系；

撤销先前裁判中关于“非家人之间授权不妥当”的结论，确认张某某授权活动的实际合理性。

法院审理后明确表示，依据相关款项交付凭证、在案《声明》材料以及当事人陈述内容，确认涉案房产确由张某某购得，且委托姜某代为持有，因此原审关于事实认定存在偏差，本院予以修正。这种看法虽然不直接帮助确认所有权，但全面辨明了房产的真正归属，为张某某将来可能的法律途径提供了依据，彰显了东莞清溪律师运用专业分析改变案件走向的重要意义。

普法课堂：实际出资者怎样预防登记方面的问题，东莞清溪律师提出三个要点

（一）书面协议是保障权利的“黄金法则”

此事最深刻的启示是缺少书面的委托凭证，致使诉讼中出现意图表达的分歧。东莞清溪的律师告诫：当委托别人保管房产时，必须拟定书面文件，清晰说明“资金投入状况、保管责任、转移房产的必要条件”等关键事项，以免口头承诺的模糊性。该文件可以通过公证提升权威性，或者由与事件无关的第三方作证，保证意向表达的真实性。

（二）保留完整证据链，构建权利“防护网”

实际出资人应妥善保存以下证据：

资金证明材料包括购房款转账的银行记录、提款单据、买家收讫确认函等，务必保证资金流转路径明确。

所有权证明，包括房产证明、土地证明、购房协议等初始资料，由实际出资方负责保存，这符合“实际管理”的交易惯例。

证明意图的凭证：假如代持者提供了书面性质的说明、保证等文件，需要保存其原本；倘若存在交流的录音资料、文字沟通的记录，这些亦可当作辅助证明。

（三）警惕登记公信力，及时完成权属变更

《民法典》第209条确立，不动产物权的成立须以登记为标准，然而第215条又指出，契约的有效性与财产权的转移并不相干。东莞清溪的法律人士指出，完成登记并非证明拥有所有权的唯一方式，真正出资的当事人能够借助委托契约、资金投入的证据来维护自身权益，不过为了避免可能出现的长期纠纷，应当在具备相应条件后尽快完成产权转移登记。一旦代理人随意处置不动产，必须在法律规定的时限内提起法律诉讼来维护权益，以免权利丧失法律效力。

六、东莞清溪律师总结：法律不会庇护那些怠于行使权利的人，精深的专业知识是争取权益最有效的工具

张某某在这件事里，虽然因为房产转卖最后没能取得权利证明，不过借助李顺华在东莞清溪的律师帮助，他在法律上成功撤销了第一审对“委托关系”的判决，确认了自己是真正的出资人，这个事实的判决本身就是争取权益的重要成功。它证明了这样一个道理：在纷繁的资产纠葛里，专业东莞清溪法律人的作用不只体现在法庭上的激烈辩论，还在于对证明材料的精确掌控、对法规的巧妙运用，以及为委托人规划最恰当的讨回公道方法。

不动产注册好比权利的标识，不过确切的所有权需要从表面现象中查证清楚。遇到此类难题时，请您牢记：法律维护真实权利诉求，但条件是您具备确凿的证明和专业的法律援助。北京一讼东莞清溪事务所一直专注于为委托人给予贴心且精深的法律帮助，确保每一项正当权益都能在法规体系内获得维护。

本案法院胜诉判决书

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