房地产抵押合同纠纷：租赁权与抵押权冲突，法院如何判？

东莞清溪律师获悉以下事实

鲁法案例【2025】614

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案情简介

存在金融借款合同纠纷的申请执行人某银行，和被执行人张某某，生效民事判决确认张某某非得向某银行偿还本金以及利息合起来总计100余万元不可。因为张某某没有按照规定日期履行还款义务，所以某银行朝着法院申请强制执行。在执行的进程之中，法院依照法律查封了张某某名下用来抵押借款的商业房产，这房产已经办理了抵押登记，并且打算启动司法拍卖程序。在拍卖公告的这个阶段，案外人李某朝着法院那边提出了执行异议，声称他跟张某某在2023年5月的时候签订了一份《房屋租赁合同》，此合同约定要租用案涉的房产去经营便利店，租赁期限是5年，而且已经一次性支付了前3年的租金15万元，在签订的时候并不知道这个房产已设立抵押，并且按照经营所需，又对该商业房进行了再次装修，花费了10万多元。李某主张依据“买卖不破租赁”的原则，他所拥有的租赁权应该受到保护，还请求法院停止拍卖或者进行带租拍卖。某银行提出辩解称，涉及案件的房产抵押登记的时间是2022年4月，此时间早于租赁合同签订的时间，抵押权设立较为靠前，李某享有的租赁权无法对抗已经登记的抵押权，进而请求法院在将租赁关系去除以后依照法律规定进行拍卖。

法院审理

法院经过审理得出这样的认为，案涉房产的抵押登记手续是合法有效的，抵押权设立的时间是2022年4月，这个时间明确早于租赁合同签订的时间2023年5月；张某某在出租房产时没有向李某如实告知抵押的事实，李某确实属于善意承租人，然而即便他是善意的，也很难对抗在先就已经设立的抵押权，并且李某没有提供证据来证明租赁关系存在不会影响抵押权实现的情形。

参照相关法律规定，法院给出了这般裁决：其一，驳回案外人李某所提的执行异议，判定其租赁权无法对抗先前设立的抵押权；其二，法院依规去除案涉房产上的租赁关系，待恢复该房产无权利负担的状态之后开展司法拍卖；其三，告知案外人李某，对于租赁关系终止导致的损失，可另外向出租人张某某主张违约责任。

最终，涉案房产经司法拍卖实现成交，新的买受人依据法律规定取得房产所有权，进而依法要求李某在限定时间内腾退，李某于法定的期限之内完成了搬迁，之后另外提起诉讼向张某某索要赔偿租金损失以及搬迁所产生的费用。

法官说法

本案存在争议的焦点在于，案涉房产呈现“先抵押后出租”的状况，在承租人李某并不知情的情形下，房产的拍卖成交之后，新的所有权人有没有能力来对抗原来的租赁关系，李某是不是需要腾退房屋呢？按照《中华人民共和国民法典》第四百零五条给出的规定，“抵押不破租赁”这种情况仅仅适用于租赁权设立时间更早的情形。要是抵押权已经先一步设立完毕并且完成了登记，后续才成立的租赁权就算承租人是善意的，也不可以对抗那个抵押权。与此同时，结合《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，在房屋出租之前就已经设立了抵押权的情况下，当抵押权人去实现自身权利的时候，租赁关系是不能够对抗执行的，而且善意承租人还必须要配合房产拍卖以及清户腾退。

首先，“买卖不破租赁”原则的适用，存在着法定的限制情况清溪镇律师，其核心要点在于权利设立时的先后顺序。当抵押权设立之前，抵押财产已经被出租出去了，而且还实现了转移占有，那么原来的租赁关系，是不会受到后来设立的抵押权的影响作用的；反过来说，要是抵押权已经在前面设立，并且完成了登记的相关事宜，那租赁关系，就没办法去对抗这个已经设立的抵押权，这一整套规则，是物权其优先效力的具体表现形式。

其次，在出现先抵后租这种情形的时候，租赁权是不是需要进行涤除，起到关键作用的要看它是不是会对抵押权的实现产生影响。在当前这起案件当中，李某所拥有的租赁期限长达5年，并且已经一次性支付了一部分租金，这样的情况会使得房产拍卖的吸引力有所降低，进而影响到成交的价格，从实质上来说是对债权的实现形成了阻碍，所以需要依照法律规定来进行涤除。

又一次，善意承租人的合法权益依旧受到保护，尽管租赁权不能与抵押权相对抗，然而要是出租人没有履行如实告知的义务从而致使承租人遭受损失的，那么承租人能够通过另外的案件诉讼来主张违约责任，进而要求返还剩余租金，赔偿搬迁费等合理的损失。

最后，对市场主体予以提醒：作为被执行人，是不可以通过隐瞒抵押相关事实来出租财产以此规避执行的；而对于承租人而言，在签订租赁合同之前，应当主动去核查房屋抵押登记方面的信息，防止因为权利冲突而遭受那些不必要的损失。

法条链接

《中华人民共和国民法典》第四百零五条，在抵押权设立之前，抵押财产已然出租并且转移完毕占有的情况之下，原来存在的租赁关系是不会受到该抵押权所带来的影响的。

《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八条，拍卖财产上原本存在的担保物权以及其他优先受偿权，会因为拍卖这一行为而归于消灭，拍卖所获得的价款，应该优先对担保物权人以及其他优先受偿权人的债权进行清偿，不过当事人另有约定的情况除外。

首先东莞清溪律师，拍卖财产之上原本存在的租赁权，以及其他用益物权，并不会因为拍卖这个行为就归于消灭。其次，这种权利会持续存在于拍卖财产之上。然后，如果对于在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现产生了影响。那么，人民法院应当依照法律规定，将其除去之后再展开拍卖。

《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条指出，在租赁房屋这种状态下，当承租人依据租赁合同所占据的期限之内，出现了所有权发生变动的情况之时，要是承租人向房屋受让人提出继续履行原本租赁合同的请求，那么人民法院是会给予支持的。不过呢，存在这样的情况，即租赁房屋具备下列特定情形，或者当事人之间针对此另有其他约定的情形除外：

（一）房屋在出租之前就已经设立了抵押权，由于抵押权人去实现抵押权从而发生了所有权变动情况的。

（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

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