房屋中介不按政府指导价收费应返还多收费用

[案情]
原告宋某、方某系夫妻关系，宋某、方某到被告葛某(系中介公司法定代表人)处咨询房屋买卖事宜，双方签定居间合同一份，合同载明：1、中介公司负责为宋某、方某介绍房源，办理贷款，协助过户;2、宋某、方某过户前一次付清中介公司中介和代理费共计1万元整。经中介公司促成，宋某、方某与韩某达成房屋买卖协议，后又办理了过户手续。宋某、方某将1万元支付给葛某。宋某、方某以中介公司在此次居间活动中收取1万元中介费不符合法定标准为由诉至法院，请求判令中介公司返还多收取的6000元代理费。
[裁判]
法院经审理认为，被告中介公司收取1万元代理费不符合《中华人民共和国价格法》的强制性规定，多收取的6000元代理费应予返还，故对宋某、方某诉讼请求依法予以支持。
[评析]
我国《价格法》第三条按照价格形成机制的不同，将商品、服务的价格分为三类，即市场调节价、政府指导价和政府定价。该法第十九条又根据定价权限，将政府的定价行为划分为中央定价行为和地方定价行为，并以中央定价目录和地方定价目录作为其划分形式。江苏省定价目录第12项重要专业服务中明确：“中介服务区别不同情况分别实行政府定价、政府指导价和市场调节价。检验、鉴定、公证、仲裁等垄断、强制性的服务实行政府定价。评估、代理、认证、招投标等竞争不充分的服务实行政府指导价。具体按国家计委《中介服务收费管理办法》(计价格[1999]2255号)执行”。
《中介服务收费管理办法》 第六条规定：“中介服务收费实行在国家价格政策调控、引导下，主要由市场形成价格的制度。
(一)对咨询、拍卖、职业介绍、婚姻介绍、广告设计收费等具备市场充分竞争条件的中介服务收费实行市场调节价;
(二)对评估、代理、认证、招标服务收费等市场竞争不充分或服务双方达不到平等、公开服务条件的中介服务收费实行政府指导价;
(三)对检验、鉴定、公证、仲裁收费等少数具有行业和技术垄断的中介服务收费实行政府定价”。
本案房产经纪代理属于上述第二项，即属于实行政府指导价的范围，2003年8月1日开始实行的《江苏省房地产中介服务收费管理办法》第四条也明确规定了“存量房(二手房)买卖代理费”收费标准实行政府指导价。并且，根据《价格法》第3条的规定，政府指导价是指依照该法规定，由政府价格主管部门按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度，指导经营者制定的价格。《价格法》第12条规定，经营者进行价格活动，应当执行依法制定的政府指导价。《价格法》第39条、第41条规定，经营者不执行政府指导价，除应受行政处罚外，还应当承当退还消费者多付的价款和赔偿消费者损失的民事责任。从上述规定可见政府指导价为《价格法》中的强制性规定。本案中房屋的成交价为20万元，《江苏省房地产中介服务收费管理办法》第四条规定代理费按成交价格总额的1.5-2%收取，因此在此次居间活动中中介公司最高只能收取4000元的代理费，其收取1万元的代理费违反了《价格法》的强制性规定，应予返还多收费用。