无证房产买卖法律解析：李明君详解

东莞清溪律师获悉以下事实

作者：李明军，山东省平阴县华兴法律服务工作室合伙人之一，在法院工作近30年，主要从事民事、执行工作，业务电话；授权法务首页发布，转载请在页面顶部注明出处和作者，如有侵权必究！

为了澄清“买卖无证房产”的问题，我先引用相关法律法规，以便大家在阅读时能够清楚地理解：

一、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产不得转让： （一）转让取得的土地使用权不符合本法第三十九条规定条件的； （二）司法机关、行政机关裁定、决定查封或者责令对房地产权利采取其他形式的限制； （三）依法收回土地使用权； （四）未经批准分割的房地产；书面同意其他共有人的； （五）所有权有争议的； （六）所有权未依法登记的； （七）法律、行政法规禁止转让的其他情形的；

2、《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效： （一）当事人以欺诈、胁迫手段订立合同，损害国家利益的（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的； （三）利用合法形式掩盖非法目的的； （五）违反本法强制性规定的；法律、行政法规”。

3、《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当全面履行约定的义务。当事人应当遵守诚实信用原则，履行通知、协助、保密等义务。符合合同的性质、目的和交易惯例。”

4、《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人不履行合同义务或者不按照约定履行合同义务的，应当承担继续履行合同义务等违约责任。履行、采取补救措施或者赔偿损失。”

5、《中华人民共和国合同法》第一百三十五条规定：“出卖人应当履行将标的物交付买受人的义务或者交付提取标的物的单证的义务，并转让标的物的所有权。主题。”

6、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的‘必备条款’合同法，是指有效的强制性规定。”

7、《最高人民法院关于审理商品房销售合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证的，与买受人签订的商品房预售合同无效，但在起诉前取得商品房预售许可证的，可以视为有效。”

关于“买卖无证房产”问题，是司法实践中非常普遍的现象。各级法院也出台了一些指导性案例。以下是一些：

（一）房地产开发公司没有商品房预售许可证的，购房人与房地产开发商签订的商品房销售合同无效。

最高人民法院就孙海涛与华振明与吉林轩宇房地产开发有限公司执行异议纠纷案纠纷作出裁定。法院认为：孙海涛在轩宇公司没有商品房预售许可证的情况下与轩宇公司签订了协议。一份充满疑点的商品房买卖合同。根据城市房地产管理法第四十五条第一款第（四）项规定，预售商品房的，应当报告县级以上人民政府房地产管理部门。 “主管部门应当办理预售登记，领取商品房预售许可证”，《最高人民法院关于审理商品房销售合同纠纷适用法律若干问题的解释》第二条规定： “出卖人未取得商品房预售许可证。与买受人签订的商品房预售合同无效，但起诉前已取得商品房预售许可证的，可以视为有效”??，则该合同无效。由于无效合同从一开始就无效、违法，且法律对其给予负面评价，孙海涛与轩宇公司签订的合同不受法律保护。假设孙海涛与轩宇公司遵守法律规定，只有轩宇公司取得商品房预售许可证后，双方才签订商品房销售合同，并进行合同备案登记。人民法院查封后即可知道涉案房屋是否已经出售。如果明知已出售，人民法院将继续审查孙海涛是否支付了部分或者全部价款、是否实际占有、孙海涛未办理过户登记是否有过错等。并决定是否查封。但实际情况是，孙海涛和轩宇公司均未遵守法律规定。双方还签订了商品房销售合同，当时轩宇公司没有商品房预售许可证，导致合同无法登记备案。人民法院查封涉案门店时，无法得知该门店是否已被轩宇公司出售。后果只能由孙海涛和轩宇公司承担，申请查封的仁华镇名不承担责任。 【本内容引自最高人民法院（2013）民申字第675号民事裁定书“本院意见”部分。 】

（二）因建设占用耕地引发的房屋买卖纠纷，待行政机关对违法占用耕地作出处理后，法院不予受理。

连云港市中级人民法院对上诉人邱月印与被上诉人孙宁春房屋买卖合同纠纷案作出判决。法院认为：对于因建房占用耕地而未办理相关征地、征收手续而引发的房屋买卖合同纠纷，法院应首先让行政机关解决被占用耕地的保护问题。对违法占用耕地的行为，待行政机关处理后，人民法院才会处理。 【本内容引自连云港市中级人民法院（2015）连民终字第02013号民事裁定书“本院意见”部分。 】

（三）认定无证房屋买卖合同是否有效，以销售行为是否违反法律、行政法规效力的强制性规定为依据。

湖北省鄂州市鄂城区人民法院对原告覃胜洪、覃川与被告覃胜汉房屋买卖合同纠纷案作出判决。法院认为：被告辩称，涉案房屋没有房产证，原、被告的房屋买卖行为均无证。房屋买卖行为违反法律强制性规定的，该协议应当认定无效。 《合同法》第五十二条第（五）项的强制性规定是效力的强制性规定。法律、行政法规仅规定违反禁止性规定将导致合同无效或者不成立的法律后果。因此，《城市房地产管理法》第三十七条的规定不能作为判定合同效力的依据。 【本内容引自湖北省鄂州市鄂城区人民法院（2017）E0704民初469号民事判决书“本院意见”部分。 】

（四）因未取得建设工程规划许可证，违反法律强制性规定，双方签订的无证房屋买卖合同无效的。

浙江省苍南县人民法院对陆辉、陈爱华、杨华峰、陈华贤房屋买卖合同纠纷一审作出民事判决。法院认为，被告人杨华峰未取得建设工程规划许可证，在苍南县灵溪镇北秘密修建房屋。将菜市场B栋楼顶楼601室加建为701室房屋。对此，苍南县住房和城乡规划建设局已立案调查。被告人杨华峰虽申请听证，但至今仍未能提供相关法律审批程序。因此，原、被告于2013年12月26日签订的合同违反法律强制性规定的清溪镇律师，应当认定该合同无效。 【本内容引自浙江省苍南县人民法院（2014）文苍民初字第430号民事判决书“本院意见”部分。 】

综合分析上述案件，法院对于处理无证房产买卖的意见基本一致。主要内容包括以下几个方面：

（一）房屋买卖双方签订的无证房屋买卖合同，不会因无房产证而无效。但因买受人无法取得房产证而无法在约定期限内办理贷款手续的，出卖人应当承担违约责任。 《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项规定，“未依法登记领取权属证书”的房屋不得转让。但强制性规定分为生效性强制性规定和行政性强制性规定。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定，只有违反现行有效强制性规定的，才无效。 《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项本质上应属于管理类强制性规定，不应作为认定房屋买卖合同无效的法律依据。

行政强制性规定是指法律、行政法规没有明确规定违反该规定将导致合同无效的规定。该规定旨在对违法行为进行管理和处罚，但并不否认此类行为在民商法上的效力。效力强制性规定，是指法律、行政法规中明确规定违反该规定将导致合同无效的规定，或者虽未明确规定违反该规定将导致合同无效，但继续有效，将损害国家利益和社会公共利益。法规。这些规定不仅旨在惩罚违法行为，而且否认其在民商法中的效力。因此，只有违反效力的强制性规定，合同才应被认定为无效。

（二）房屋买卖合同签订后，出卖人以无房产证为由拒绝继续履行合同，买受人起诉法院请求继续履行。法院可以依职权将开发商添加为第三方，并命令其协助取得证书。房屋买卖合同继续履行。购房者在签订买卖合同时应充分考虑交易风险，尽量避免购买无证房屋。确需在标的房屋取得房屋所有权证前签订买卖合同的，合同中应当明确出卖人取得房屋所有权证的期限以及协助买受人办理房屋过户登记手续的时间，并规定相应的违约责任条款。当出卖人以未取得房产证为由违反买卖协议时，买受人可以以出卖人为被告向法院提起诉讼，要求继续履行合同。这时，法院可以依职权将开发商追加为第三人，并作出裁决。协助卖方取得房产权属证明，以便合同能够继续履行。

（三）出卖人未取得商品房预售许可证的，与买受人签订的商品房预售合同无效，合同风险由买受人承担。

《最高人民法院关于无证房屋销售问题的批复》明确规定：“一、实践中，对于未取得预售许可证而销售商品房的开发商，适用最高人民法院《商品房销售案件规定》依据《若干法律问题解释》第二条规定，商品房预售合同无效，但开发商取得商品房的其次，在提起诉讼之前取得预售许可证的商品房销售合同可以视为有效。该法第五十七条规定，合同无效的，不影响合同中独立争议解决条款的效力。因此，商品房预售合同约定争议解决的，由人民法院审理。将。尊重双方协议的有效性，并将本协议作为处理双方争议的依据。合同无效且合同中没有相关争议解决办法的，因合同取得的财产，按照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定进一步确定。 、应退货、不可退货或不需要退货的，应折价赔偿。同时，有过错方应当赔偿对方所遭受的损失。双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。三是为了进一步解决实践中如何处理的问题。关于无证预售商品房合同无效后损失赔偿问题，《最高人民法院关于审理商品房销售合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定当开发商故意隐瞒未取得商品房预售许可证的事实或者提供虚假商品房预售许可证的，能够证明的，开发商应当退还购买价款和已付利息购房者应当承担不超过所付购房款两倍的责任，这对开发商的欺诈行为规定了惩罚性赔偿。商家不存在欺诈或故意隐瞒的情况。 ，适用上述合同法的规定。因此，如果人民法院能够认定开发商和购房人均对合同无效有过错，则应根据双方的过错程度，判其承担相应的责任。这是合同法适用的结果。”

（四）关于人民法院在执行无证房地产时如何办理产权登记的问题。 《最高人民法院关于转送住房和城乡建设部的通知》[法[2012]151号]第二条规定：“执行期间处置未初始登记的房屋时，符合初次登记条件的，执行法院作出处理后，可以依法向房屋登记机构出具《协助执行通知书》；暂不予初次登记的。记载条件的，执行法院处置后可以向房屋登记机构发出《协助执行通知书》，明确房屋买受人或者继承人办完相关手续并符合初始登记条件后，房屋登记机构将按照《协助执行通知书》《登记函》予以登记；对不符合初次登记条件的东莞清溪律师，原则上进行“现状处置”，即处置目前的情况。房子的状况不符合初始登记条件的，买受人或者继承人应当根据房屋目前的权利状况负责后续的产权登记事宜。 ”第三条规定：“执行法院应当将房屋产权移交。房屋登记机构发出《协助执行通知书》，房屋登记机构认为不符合初次登记条件并书面说明理由的，执行法院应当按照规定在三十日内对所述理由进行审查。法律及有关法规、行政法规。理由成立的，应当撤销或者变更《协助执行通知书》，并书面通知房屋登记机构：理由不成立。必要时书面通知房屋登记机构限期按照《协助实施通知书》办理。

（五）买卖无证动迁房屋的法律效力。所谓安置房，是指开发商征用土地时分配给被拆迁户的房屋。一些拆迁户直接处理拆迁房屋，引发了一些纠纷。虽然出售动迁房可以突破一些商品房交易的限制，价格可能会便宜一些，但出售动迁房仍然存在很多风险：比如在办理动迁房房产证时，一般以业主在签订拆迁房屋协议时所说的为准。所列姓名是房产所有人的标识，房产证上的姓名不会直接列在购房者的姓名中。在这种情况下，如果卖方食言，买方就无法得到自己想要的房产。因此，未取得房产证的拆迁房屋不能买卖。基于此，在购买动迁房时，一定要询问动迁房是否有房产证。尚无房产证的，须明确取得房产证后一定期限内办理房屋所有权过户手续。由于拆迁房屋存在一定的不确定性，如果出卖人在取得房产证前死亡，则拆迁房屋应当作为继承权依法由继承人分割。因此，在签订动迁房屋买卖合同时，最好要求卖方第一顺序继承人签字。 ，表达对卖方出售行为的认可和继承权的放弃。

（六）无证买卖安置房问题。所谓安置房，是指因城市规划、土地开发等原因被拆迁，重新安置供居民或承租人居住的房屋。安置对象包括房屋被拆迁的城镇居民和房屋被拆迁的农民。被拆除。安置房是政府或企业对被拆迁对象提供的一种补偿形式。由于安置对象是特定的拆迁户，该类房屋的买卖不仅受到法律法规的监管，而且还受到当地政府政策的约束，因此与普通的商品房交易有很大不同。但如果拆迁安置房已取得产权，且无限制对外出售的规定，或者已超过限制转让期限，则该拆迁安置房与普通商品房无异，安置房可以买卖。如果没有房产证，房屋买卖协议一般不受法律保护。

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